Aktuality
close.png, 1,5kB

Pozvánka 1.Konferenci Spolku soudních znalců České republiky Jizerské hory 2018

Termin: 27.4.-28.4.2018
Místo: Hotel Semerink, Janov nad Nisou 1284,468 11 Janov nad Nisou 27.4.2018
Podrobnosti na stránce Vzdělávání pro členy

Nový návrh zákona o znalcích je od 29.1.2018 ve sněmovně

materiál na stránce
http://www.znalcijested.cz/vybrana-legislativa.html

oceňovací vyhláška (vyhledávání)

Spolek soudních znalců České republiky


Vyhledávání výrazu 'oceňovací vyhláška':

Pracovní verze návrhů českých  oceňovací ch standardů Pracovní verze návrhů českých  oceňovací ch standardů, vypracované Institutem oceňování majetku. K dispozici je možnost stažení návrhů tří standardů pro oceňování - podniků, nemovitostí a nehmotného majetku. Doporučuji. Dnes byla zveřejněna  oceňovací   vyhláška  : http://www.sbirka.cz/POSL4TYD/NOVE/13-441.htm bez příloh, bez vzorců Dnes vyšla ve Sbírce zákonů prováděcí  vyhláška  Zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí. Jedná se prakticky o totožný (mírně upravený) způsob ocenění, které je v nové vyhlášce pro 151/1997 Sb. pro rok 2014. Texty prováděcí vyhlášky a Zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí jsou zde k dispozici. Ocenění pozemku dle cenové mapy Mám na věc trochu jiný názor než kolega Bartoš. přesné znění části zák.151/1997 Sb: ..... "§ 9 Členění pozemků (1) Pro účely oceňování se pozemky člení na a) stavební pozemky, kterými jsou 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím22), regulačním plánem23), veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí24), nebo územním souhlasem25) určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění," ..... POZOR : to že pozemek zahrady se v územním plánu nachází v zastavitelné ploše ještě neznamená, že se jedná o stavební pozemek. Definice stavebního pozemku zákona o oceňování majetku dle § 9 odst.(1)a 1. je rozšířená definice stavebního pozemku ve stavebním zákonu č.183/2006 Sb. A zastavitelná plocha není ještě stavební pozemek, tedy vymezený a určený k umístění stavby. Závěr: Pozemek zahrady ve funkčním celku u RD jiného vlastníka skutečně nelze ocenit dle platné cenové mapy, ale pouze dle § 32 příslušné prováděcí vyhlášky zákona č.151/1997 Sb. Bohužel, např. při prodeji vlastníku zahrady vlastníku RD ocením dle § 32 vyhlášky a druhý den, kdy se vlastník RD a pozemku stane i vlastníkem zahrady musím stejný pozemek ocenit dle cenové mapy. Nemá žádný smysl zde hledat nějakou logiku či vazbu k trhu s nemovitostmi. Mimo jiné i proto např. mezinárodní  oceňovací  standardy zařazují ocenění dle zákona č.151/157 Sb. do standardu č.2, tedy netržní typ ocenění. Josef Slavíček odpověď: 1) Problematika bytových a nebytových jednotek - dle NOZ jsou jednotky upraveny souběžně ve dvou právních režimech - jednak se zachovává původní režim dle zákona 72/1994 Sb. a v evidenci KN jsou i takto zapsány. Bude tomu i nadále, pokud vlastnící nezmění prohlášení vlastníka v režimu NOZ. KN sám o sobě není oprávněn zápisy měnit činit tak nebude. Vedle toho budou od 1.1.2014 vznikat jednotky dle NOZ (novým prohlášením, smlouvou o výstavbě, změnou prohlášení ....), které tak budou zapsány v vyznačeny v evidenci KN. POZOR - jednotka dle NOZ je věcí nemovitou (byt a podíl na společných částech nemovité věci jsou vzájemně spojené a neoddělitelné). Co se týče ocenění (Jak ocenit podle vyhl.č. 441/2014 Sb. bytové a nebytové jednotky ?), tato "dvoukolejnost" je řešena v § 52 vyhl. č.441/2013 Sb: „Ustanovení této vyhlášky o jednotce se použijí obdobně i na byt nebo nebytový prostor, které jsou vymezeny podle zákona o vlastnictví bytů jako jednotka, spolu se s nimi spojeným spoluvlastnickým podílem na společných částech domu, a pokud je s nimi spojeno vlastnictví k pozemku, tak i spolu se spoluvlastnickým podílem na tomto pozemku.“ 2) Problém s oceněním nemovitosti, kde je v celku (poznámka: ZOM zná pouze pojem jednotný funkční celek) více hlavních staveb. Problém je v neexistenci definice pojmu hlavní stavba. Jedná se o dlouhodobou praxí ustálený výraz, zejména ve spojení se stavebním zákonem. „Stavba hlavní vždy souvisí s funkčním určením stavebního pozemku a další stavby souboru staveb jsou buď podmiňující nebo doplňkové, které se stavbou hlavní svým účelem a umístěním souvisejí, a které zabezpečují funkčnost stavby hlavní (její uživatelnost) nebo doplňují základní funkci stavby hlavní.“ (Citace z Metodického doporučení odboru stavebního řádu Ministerstva pro místní rozvoj). Definice JFC dle zákona č.151/1997 Sb. „Jednotným funkčním celkem se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V jednotném funkčním celku může být i více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří.“ Z definice JFC jednoznačně vyplývá jeden účel využití v JFC, nemůže zde být více hlavních staveb. Bohužel „Komentář MF ČR k určení indexu polohy podle přílohy č. 3, tabulka č. 3 a 4“ v odst.5) určuje postup pro ocenění pozemku (POZOR - nikoliv stavby), kde předpokládá v JFC více hlavních staveb, pro které nelze určit jeden účel užití. To je ale v rozporu z definicí v ZOM. Dle mého názoru se v tom případě nejedná o JFC, ale o jednotlivé pozemky (nebo pozemek) s více stavbami rozdílného využití. Tyto stavby by se tedy logicky měly ocenit rozdílným koeficientem pp. V příloze č. 3, tabulka č. 3 a 4“ je znak č.1 nazván „Druh a účel užití stavby“, ale matoucí je zde popis pásma „Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku“. Podle popisu ale nemohu z ocenění vyloučit stavební pozemky s jednou nebo více stavbami, které netvoří žádný funkční celek. Řešení 2a): Pozemek tedy ocením dle „Komentáře MF ČR k určení indexu polohy podle přílohy č. 3, tabulka č. 3 a 4“ odst.4, příp.5). Jednotlivé stavby ocením příslušným koeficientem pp dle jejich skutečného účelu užití. Řešení 2b): Pokud se jedná o soubor pozemků s více hlavními stavbami (např. větší tovární areál), lze ve většině případů vymezit několik JFC (tedy vždy hlavní stavbu a k tomu příslušný soubor pozemků), každý s jiným společným účelem jejich využití.  Oceňovací  software NemKalk umí oba typy výpočtů řešit jednoduše a elegantně přímo ve formuláři staveb, není třeba komplikovat výpočty nějakým zadáváním dalších částí posudku. Naše diskusní fórum neslouží k řešení případných nedostatků jiných  oceňovací ch software. Snad je odpověď vyčerpávající i přes existující rozpory mezi ZOM a jeho prováděcí vyhláškou. Josef Slavíček
Spolek soudních znalců České republiky

login
genet:0.129