Aktuality
close.png, 1,5kB

Vážené kolegyně a kolegové,
prosím o Vaše další náměty a připomínky do pondělí, aby to Zdeněk Tomíček mohl zpracovat a zaslat dalším spolkům pro celostátní jednání v příštím týdnu.
Děkuji, Slavíček

Výchozí teze pro spolupráci znaleckých a expertních spolků
Současný stav komunikace znaleckých a expertních organizací zejména vůči orgánům státní moci je velmi omezený a roztříštěný.
Výhodou by měl být společný postup spolků a shoda na základních řešeních jednotlivých problémů.
Nabízí se dvě základní formy spolupráce -
a) Forma volné spolupráce pomocí deklarace, prohlášení a pod.
Ta se hodí jednorázově, někdo ji musí organizovat a je často zdlouhavá

b) Forma organizovaná na základě zákona – např. zastřešující spolek,
Jedná se o výhodnější formu, organizovanou, schopnou relativně rychle reagovat na vzniklou problematiku (nový zákon o znalcích apod.)
Následující teze zahrnují stručně pouze problematiku bodu b)
- V nejbližší možné době založit dobrovolný „Zastřešující spolek“, který by byl společenstvím sdružujícím pouze profesní spolky znalců, jejichž členové jsou osoby zabývající "se znaleckou činností v jakýchkoliv oborech ve smyslu zákona o znalcích a tlumočnících nebo expertizní činností všech oborů.
- Každý člen (spolek) spolek by vyslal pouze jednoho zástupce, při hlasování jeden hlas.
- Zásadní rozhodnutí by muselo být přijato mni. 80 % hlasů.
- Orgánem je tříčlenné představenstvo (předseda a dva místopředsedové), jednají s orgány státní správy ve věci delegované problematiky, zastupují spolek navenek..
- Rotační princip představenstva, tj. volby jednou za 1-2 roky, max. dvě volební období.
- Delegovaná problematika by byl pouze jeden odsouhlasený okruh (např. nový zákon, nebo odměny nebo jiná problematika )
- Činnost každého svého člena by si jednotlivé spolky financovaly sami, přímé společné náklady (právní apod.) by se odsouhlasily – nutno dopracovat.
- Pro komunikaci mezi spolky vytvořit zjednodušenou verzi webu, využít např. platformu Spolku soudních znalců ČR.
- Jako druhá úroveň spolupráce se nabízí výměna zkušeností mezi spolky (přednášky, semináře, celoživotní vzdělávání, různé databáze, etický kodex apod.)
Cílem tedy je zachovat svobodu jednotlivých spolků a sdružení, ale zároveň schopnost navrhovat a řešit problémy přesahující možnosti jednotlivých spolků. Mít k dispozici jednoduchý a operativní orgán, schopný mluvit a jednat za většinu znaleckých profesí.
Pro námět pro další diskuzi zpracoval:
Josef Slavíček
V Liberci, 9.11.2018

stavební pozemek (vyhledávání)

Spolek soudních znalců České republiky


Vyhledávání výrazu 'stavební pozemek':

Dobrý den kolegové, dovoluji si se na vás obrátit s následujícím problémem při ocenění pozemku. Předpoklad a vstupní informace: 1. Jedná se o  pozemek  v obci, která má cenovou mapu a oceňovaný  pozemek  je ve skupině s vyznačenou cenou. 2.  Pozemek  je dle skutečnosti zahradou u rodinného domu. Přístup na  pozemek  je pouze přes zastavěný  pozemek  s rodinným domem. 3.  Stavební   pozemek  a zahrada nemají stejného vlastníka. 4. Dle § 27 se oceňují  stavební  pozemky podle cenové mapy. Zdůrazňuji  stavební  pozemky, které jsou specifikovány v zákoně 151/1997 Sb., v § 9 - členění pozemků. V tomto § jsou  stavební mi pozemky kromě jiných podle písmena a) odstavec 2 pozemky charakteru zahrady a ostatní ploch, které tvoří Jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří a jsou ve vlastnictví stejného subjektu. Dotaz k problematice: Pokud není  pozemek  v souladu s § 9 zákona  stavební m pozemkem (není splněno vlastnictví), oceňuje se  pozemek  dle § 27 vyhlášky. Zdeněk Tomíček Ocenění pozemku dle cenové mapy Mám na věc trochu jiný názor než kolega Bartoš. přesné znění části zák.151/1997 Sb: ..... "§ 9 Členění pozemků (1) Pro účely oceňování se pozemky člení na a)  stavební  pozemky, kterými jsou 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím22), regulačním plánem23), veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí24), nebo územním souhlasem25) určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je  stavební m pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění," ..... POZOR : to že  pozemek  zahrady se v územním plánu nachází v zastavitelné ploše ještě neznamená, že se jedná o  stavební   pozemek . Definice  stavební ho pozemku zákona o oceňování majetku dle § 9 odst.(1)a 1. je rozšířená definice  stavební ho pozemku ve  stavební m zákonu č.183/2006 Sb. A zastavitelná plocha není ještě  stavební   pozemek , tedy vymezený a určený k umístění stavby. Závěr:  Pozemek  zahrady ve funkčním celku u RD jiného vlastníka skutečně nelze ocenit dle platné cenové mapy, ale pouze dle § 32 příslušné prováděcí vyhlášky zákona č.151/1997 Sb. Bohužel, např. při prodeji vlastníku zahrady vlastníku RD ocením dle § 32 vyhlášky a druhý den, kdy se vlastník RD a pozemku stane i vlastníkem zahrady musím stejný  pozemek  ocenit dle cenové mapy. Nemá žádný smysl zde hledat nějakou logiku či vazbu k trhu s nemovitostmi. Mimo jiné i proto např. mezinárodní oceňovací standardy zařazují ocenění dle zákona č.151/157 Sb. do standardu č.2, tedy netržní typ ocenění. Josef Slavíček Dobrý den kolegové, Diskutovaný problém ještě rozšiřuji o rozdíl mezi funkčním celkem a jednotným funkčním celkem. Zároveň připojuji vyjádření paní ing. Scholzové k dotazům na toto téma. Předem děkuji za názory a příspěvky Zdeněk Tomíček Dotaz na ing. Scholzovou: Dobrý den paní inženýrko, Dovoluji si na Vás obrátit s odborným dotazem, který se týká ocenění pozemků, který vyplynul z diskuse znalců v Libereckém kraji. Problém se týká ocenění pozemku v Praze. Předpoklad: 1. Jedná se o  pozemek  v obci, která má cenovou mapu a oceňovaný  pozemek  je ve skupině s vyznačenou cenou. 2.  Pozemek  je dle skutečnosti zahradou u rodinného domu. Přístup na  pozemek  je pouze přes zastavěný  pozemek  s rodinným domem. 3.  Stavební   pozemek  a zahrada nemají stejného vlastníka. 4. Dle § 27 se oceňují  stavební  pozemky podle cenové mapy. Zdůrazňuji  stavební  pozemky, které jsou specifikovány v zákoně 151/1997 Sb., v § 9 - členění pozemků. V tomto § jsou  stavební mi pozemky kromě jiných podle písmena a) odstavec 2 pozemky charakteru zahrady a ostatní ploch, které tvoří Jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří a jsou ve vlastnictví stejného subjektu. Dotaz k problematice: Pokud není  pozemek  v souladu s § 9 zákona  stavební m pozemkem (není splněno vlastnictví), oceňuje se  pozemek  dle § 27 vyhlášky. Předem děkuji za odpověď. Zdeněk Tomíček Předseda sekce KSZ Region Ještěd Liberec Odpověď: Podle  stavební ho zákona v zastavěném území obce mohou být pouze zastavěné pozemky a zastavitelné plochy. Jsou to tedy pozemky, na kterých lze umístit stavbu, pokud tam už nestojí. pokud by  pozemek  nebyl v cenové mapě, oceňoval by se jako funkční celek podle § 32/2. Ocenění je stejné jako u JFC, má stejné využití. Podle ustanovení § 9 zákona o oceňování majetku se  pozemek  ocení násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Znalci nepřísluší rozhodovat o tom, zda obec zahrnula  pozemek  do cenové mapy oprávněně či neoprávněně. Toto rozhodování přísluší pouze obci a proto při pochybnostech o oprávněnosti zařazení pozemku do cenové mapy obce musí znalec postupovat podle § 27 odst. 4 vyhlášky. S pozdravem Ing. Vlasta Scholzová vedoucí oddělení Legislativa a metodika oceňování majetku Dobrý den kolegové, je vidět, že je potřeba se na problém podívat z nadhledu a s humorem. Protože si nemohu dovolit se řídit radou kolegy Slavíčka, tak se snažím se jednotlivými § prokousávat. Nevím jestli jsem taky nenarazil na paradoxní situaci a prosím o případné rozšíření mé nevědomosti. Pokud budu vycházet s již citovaného § 9, zákona, tak v odstavci 3 je  stavební m pozemkem: 3. pozemky skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí. V tomto odstavci již není požadován jednotný funkční celek. Z toho mi vyplývá, že v obci s cenovou mapou budu  pozemek , na kterém je postavena nemovitost cizího vlastníka oceňovat podle § 27.  Pozemek , který je ve funkčním celku s touto nemovitostí (ne jednotný funkční celek) potom musím ocenit podle § 32, odstavec 2, protože se nejedná o  stavební   pozemek  ve smyslu § 9, zákona 151/1997 Sb. Pomozte mi odhalit logiku. Dík Zdeněk Tomíček Ocenění pozemku podle cenové mapy.  Pozemek  zahrady není podle § 9 odst.1a)2  stavební m pozemkem (není splněno vlastnictví).  Pozemek  zahrady je podle § 9 odst.1a)1  stavební m nezastavěným pozemkem určeným k zastavění územním plánem. Z tohoto důvodu se ocení podle cenové mapy § 27. Zdeněk Bartoš Narazila jsem na tuto situaci -  pozemek  veden v KN v druhu trvalý travní porost je platným územním plánem obce vymezen jako plocha veřejného prostranství - komunikace.  Pozemek  je tedy určen územním plánem k zastavění inženýrskou stavbou § 9 odst. 4 vyhlášky ve znění 199/2014. Ve vyhlášce ve znění 441/2013 do 1.10.2014 nebyl problém - tehdy § 9 odst. 3 říká "....... je cena určená podle § 4 vynásobená koeficientem 0,30.....". Ve znění od 1.10.2014 (199/2014) je však v § 9 odst. 4 uvedeno ".......je cena určená podle § 4 odst. 1, vynásobená koeficientem 0,30.....". Tady nasává problém, že nelze použít § 4 odst. 3 a  pozemek  ocenit jako komunikaci. Došla jsem k závěru, že při použití § 4 odst. 1 v indexu polohy dám druh hlavní stavby - inženýrské stavby, a  pozemek  ocením takto. Protože je mě trochu divné proč to bylo do novely vyhlášky takto doplněno, prosím kolegy, kteří se s touto situací setkali, o jejich názor jak tyto pozemky ocenit. Trochu to postrádá logiku, protože oceňujeme jinak, než kdyby ta komunikace již existovala a popřípadě na ni bylo vydáno územní rozhodnutí. Iva Bryknarová i.bryknarova@seznam.cz odpověď: 1) Problematika bytových a nebytových jednotek - dle NOZ jsou jednotky upraveny souběžně ve dvou právních režimech - jednak se zachovává původní režim dle zákona 72/1994 Sb. a v evidenci KN jsou i takto zapsány. Bude tomu i nadále, pokud vlastnící nezmění prohlášení vlastníka v režimu NOZ. KN sám o sobě není oprávněn zápisy měnit činit tak nebude. Vedle toho budou od 1.1.2014 vznikat jednotky dle NOZ (novým prohlášením, smlouvou o výstavbě, změnou prohlášení ....), které tak budou zapsány v vyznačeny v evidenci KN. POZOR - jednotka dle NOZ je věcí nemovitou (byt a podíl na společných částech nemovité věci jsou vzájemně spojené a neoddělitelné). Co se týče ocenění (Jak ocenit podle vyhl.č. 441/2014 Sb. bytové a nebytové jednotky ?), tato "dvoukolejnost" je řešena v § 52 vyhl. č.441/2013 Sb: „Ustanovení této vyhlášky o jednotce se použijí obdobně i na byt nebo nebytový prostor, které jsou vymezeny podle zákona o vlastnictví bytů jako jednotka, spolu se s nimi spojeným spoluvlastnickým podílem na společných částech domu, a pokud je s nimi spojeno vlastnictví k pozemku, tak i spolu se spoluvlastnickým podílem na tomto pozemku.“ 2) Problém s oceněním nemovitosti, kde je v celku (poznámka: ZOM zná pouze pojem jednotný funkční celek) více hlavních staveb. Problém je v neexistenci definice pojmu hlavní stavba. Jedná se o dlouhodobou praxí ustálený výraz, zejména ve spojení se  stavební m zákonem. „Stavba hlavní vždy souvisí s funkčním určením  stavební ho pozemku a další stavby souboru staveb jsou buď podmiňující nebo doplňkové, které se stavbou hlavní svým účelem a umístěním souvisejí, a které zabezpečují funkčnost stavby hlavní (její uživatelnost) nebo doplňují základní funkci stavby hlavní.“ (Citace z Metodického doporučení odboru  stavební ho řádu Ministerstva pro místní rozvoj). Definice JFC dle zákona č.151/1997 Sb. „Jednotným funkčním celkem se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na  pozemek  evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V jednotném funkčním celku může být i více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří.“ Z definice JFC jednoznačně vyplývá jeden účel využití v JFC, nemůže zde být více hlavních staveb. Bohužel „Komentář MF ČR k určení indexu polohy podle přílohy č. 3, tabulka č. 3 a 4“ v odst.5) určuje postup pro ocenění pozemku (POZOR - nikoliv stavby), kde předpokládá v JFC více hlavních staveb, pro které nelze určit jeden účel užití. To je ale v rozporu z definicí v ZOM. Dle mého názoru se v tom případě nejedná o JFC, ale o jednotlivé pozemky (nebo  pozemek ) s více stavbami rozdílného využití. Tyto stavby by se tedy logicky měly ocenit rozdílným koeficientem pp. V příloze č. 3, tabulka č. 3 a 4“ je znak č.1 nazván „Druh a účel užití stavby“, ale matoucí je zde popis pásma „Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku“. Podle popisu ale nemohu z ocenění vyloučit  stavební  pozemky s jednou nebo více stavbami, které netvoří žádný funkční celek. Řešení 2a):  Pozemek  tedy ocením dle „Komentáře MF ČR k určení indexu polohy podle přílohy č. 3, tabulka č. 3 a 4“ odst.4, příp.5). Jednotlivé stavby ocením příslušným koeficientem pp dle jejich skutečného účelu užití. Řešení 2b): Pokud se jedná o soubor pozemků s více hlavními stavbami (např. větší tovární areál), lze ve většině případů vymezit několik JFC (tedy vždy hlavní stavbu a k tomu příslušný soubor pozemků), každý s jiným společným účelem jejich využití. Oceňovací software NemKalk umí oba typy výpočtů řešit jednoduše a elegantně přímo ve formuláři staveb, není třeba komplikovat výpočty nějakým zadáváním dalších částí posudku. Naše diskusní fórum neslouží k řešení případných nedostatků jiných oceňovacích software. Snad je odpověď vyčerpávající i přes existující rozpory mezi ZOM a jeho prováděcí vyhláškou. Josef Slavíček Reakce na předchozí příspěvek Ing. Zdeňka Tomíčka. Už mě moc nebaví diskutovat je ve dvou, zajímá mě názor i ostatních kolegů či kolegyň. Omlouvám se, jestli se někdo cítí dotčen humorným odlehčením, zůstanu raději úředně suchý. Zdeněk se ptá na odhalení logiky. Matematická logika naštěstí umožňuje nekompromisní a přesný výklad zákona a prováděcí vyhlášky, viz grafické znázornění na dvou příkladech. Logika říká, že zbytkový  pozemek  v modelovém příklad Ing. Tomíčka (v příloze případ č.2), musím ocenit dle § 32 odst.1, nikoliv dle § 32 odst.2. Pokud mám na mysli „selskou logiku“ ve smyslu otázky jak to, že dva shodné pozemky vedle sebe mají rozdílnou cenu, míchám hrušky s jablky. Ocenění dle zákona č.151/1997 Sb. dle jeho prováděcí vyhlášky je „netržním typem“ ocenění, které v některých mezních situacích nemusí odpovídat „tržnímu typu“ ocenění. Pokud si jako znalec uvědomím tuto zásadní skutečnost, mám „čistou hlavu“ a netrápím se rozdílem, stejně většinou nic nevymyslím. Josef Slavíček, k témat snad již naposled JEN OKRAJOVĚ K NÍŽE UVEDENÉ DISKUZI, KTEROU JSEM DNES ČETLA, (netýká se cenových map, s těmi nemám zkušenosti, ty jsem neřešila), ale jen všeobecně k jedné odpovědi uvedené níže - cituji "...." "Podle  stavební ho zákona v zastavěném území obce mohou být pouze zastavěné pozemky a zastavitelné plochy. Jsou to tedy pozemky, na kterých lze umístit stavbu, pokud tam už nestojí. " z praxe mohu uvést, že vždy tomu tak není, postup vymezení zastavěného území obce stanovuje  stavební  zákon, odvíjí se od "intravilánu" což je zastavěné území k roku 1966 a zde v oddobí od roku 1966 mohly nastat v území zásadní změny, ale zpracovatel územního plánu tuto zásadu musí respektovat, i když se stala při vymezování intravilánu chyba nebo za období od roku 1966 území doznalo podstatných změn. Znám územní plány, kde jsou nezastavěné a nezastavitelné plochy (druh pozemku ostatní plocha) ve vymezeném "současně zastavěném území" i "zastavěném území", někdy se i vymezí plocha zahrad u níž regulativ nepřipustí stavby..... - (mimo jiné nastává i problém např. při nemožnosti použití § 32 odst.4 v ZÚ)....... Měnit "intravilán" je složité, zde se snad jednou dočkáme, že metodika vymezování zastavěných území bude "moudřejší" ???? to jen na "okraj",protože diskuze byla spíše zaměřena na cenové mapy J.D. Zdravím kolegy, odpověď MF mi případá jako z pohádky o chytré horákyni. V jedné větě znalci nepřísluší rozhodovat o charakteru pozemku pro účely ocenění, v druhé větě odkaz na vyhlášku, jak to má udělat a zdůvodnit. Jedná se o systémový problém, na který by MF mělo dát jednoznačnou odpověď. Pokusil jsem se graficky problematiku rozebrat v příloze příspěvku. Aby to nebylo jednoduché, narazil jsem při tom na další "špek", a to v § 32 odst.(1) - Pozemky a jejich části, které podle § 9 odst. 1 písm. a) zákona prokazatelně nejsou pozemky  stavební mi, ale jsou zahrnuty do platného regulačního plánu jako pozemky určené k zastavění ...... se ocení cenou podle § 28 odst. 2 nebo 6 a vynásobí se koeficientem 0,30 ...... Asi jsem chyběl na nějakém školení, ale toto je jednoznačně definice  stavební ho pozemku a ocení se dle § 28 odst.3. Prosím o opravu, pokud se mýlím. Naštěstí je regulačních plánů minimum, takže se s tím málokdy setkáme. A jen poznámka na okraj k odpovědi MF na dotaz Ing. Tomíčka - ne vždy lze na všechny pozemky v zastavitelné ploše pohlížet jako pozemky, na kterých lze umístit stavbu. Na takovém pozemku je pouze přípustná stavba za zákonem naprosto jasně daným způsobem. A do té doby nejsou dle zákona č151/1997 považovány za pozemky  stavební  a jsou zařazeny do § 32 jako jiné pozemky. Josef Slavíček P.S. Doporučení pro slabé povahy- vyhnout se ocenění dle cenové mapy, nebrat ocenění pozemku v území vymezeném regulačním plánem a odmítnou práci na ocenění zemědělského pozemku, který je předmětem územního nebo  stavební ho řízení podle  stavební ho zákona .... atd. Znalec Ing. Jan Vojta U vodárny 778 473 01 Nový Borokres Česká Lípatelefon: 487727978 602456597 mail - vojta.stavebni@seznam.cze-mail: vojta.stavebni@seznam.czznalec v oboru - ekonomika - oceňování nemovitostí,včetně tržních odhadů Znalec Oldřich Kavalír Realitní a  stavební  kancel. Kavalír, Jehlářská 5 466 01 Jablonec n.N.okres Jablonec n.N.telefon: 483311315 604554127e-mail: kavalirjbc@seznam.czkavalirjbc@seznam.cz
Spolek soudních znalců České republiky

login
genet:0.728