Spolek soudních znalců České republiky


Vyhledávání výrazu 'zastavěná plocha a nádvoří':

Dobrý den kolegové, dovoluji si se n a  vás obrátit s následujícím problémem při ocenění pozemku. Předpokl a d  a  vstupní inform a ce: 1. Jedná se o pozemek v obci, která má cenovou m a pu  a  oceňov a ný pozemek je ve skupině s vyzn a čenou cenou. 2. Pozemek je dle skutečnosti z a hr a dou u rodinného domu. Přístup n a  pozemek je pouze přes z a st a věný pozemek s rodinným domem. 3. St a vební pozemek  a  z a hr a d a  nem a jí stejného vl a stník a . 4. Dle § 27 se oceňují st a vební pozemky podle cenové m a py. Zdůr a zňuji st a vební pozemky, které jsou specifikovány v zákoně 151/1997 Sb., v § 9 - členění pozemků. V tomto § jsou st a vebními pozemky kromě jiných podle písmen a   a ) odst a vec 2 pozemky ch a r a kteru z a hr a dy  a  ost a tní ploch, které tvoří Jednotný funkční celek se st a vbou  a  pozemkem evidov a ným v KN v druhu pozemku  zastavěná   plocha   a   nádvoří   a  jsou ve vl a stnictví stejného subjektu. Dot a z k problem a tice: Pokud není pozemek v soul a du s § 9 zákon a  st a vebním pozemkem (není splněno vl a stnictví), oceňuje se pozemek dle § 27 vyhlášky. Zdeněk Tomíček odpověď: 1) Problem a tik a  bytových  a  nebytových jednotek - dle NOZ jsou jednotky upr a veny souběžně ve dvou právních režimech - jedn a k se z a chovává původní režim dle zákon a  72/1994 Sb.  a  v evidenci KN jsou i t a kto z a psány. Bude tomu i n a dále, pokud vl a stnící nezmění prohlášení vl a stník a  v režimu NOZ. KN sám o sobě není oprávněn zápisy měnit činit t a k nebude. Vedle toho budou od 1.1.2014 vznik a t jednotky dle NOZ (novým prohlášením, smlouvou o výst a vbě, změnou prohlášení ....), které t a k budou z a psány v vyzn a čeny v evidenci KN. POZOR - jednotk a  dle NOZ je věcí nemovitou (byt  a  podíl n a  společných částech nemovité věci jsou vzájemně spojené  a  neoddělitelné). Co se týče ocenění (J a k ocenit podle vyhl.č. 441/2014 Sb. bytové  a  nebytové jednotky ?), t a to "dvoukolejnost" je řešen a  v § 52 vyhl. č.441/2013 Sb: „Ust a novení této vyhlášky o jednotce se použijí obdobně i n a  byt nebo nebytový prostor, které jsou vymezeny podle zákon a  o vl a stnictví bytů j a ko jednotk a , spolu se s nimi spojeným spoluvl a stnickým podílem n a  společných částech domu,  a  pokud je s nimi spojeno vl a stnictví k pozemku, t a k i spolu se spoluvl a stnickým podílem n a  tomto pozemku.“ 2) Problém s oceněním nemovitosti, kde je v celku (poznámk a : ZOM zná pouze pojem jednotný funkční celek) více hl a vních st a veb. Problém je v neexistenci definice pojmu hl a vní st a vb a . Jedná se o dlouhodobou pr a xí ustálený výr a z, zejmén a  ve spojení se st a vebním zákonem. „St a vb a  hl a vní vždy souvisí s funkčním určením st a vebního pozemku  a  d a lší st a vby souboru st a veb jsou buď podmiňující nebo doplňkové, které se st a vbou hl a vní svým účelem  a  umístěním souvisejí,  a  které z a bezpečují funkčnost st a vby hl a vní (její uživ a telnost) nebo doplňují zákl a dní funkci st a vby hl a vní.“ (Cit a ce z Metodického doporučení odboru st a vebního řádu Ministerstv a  pro místní rozvoj). Definice JFC dle zákon a  č.151/1997 Sb. „Jednotným funkčním celkem se rozumějí pozemky v druhu pozemku z a hr a dy nebo ost a tní plochy, které souvisle n a v a zují n a  pozemek evidov a ný v k a t a stru nemovitostí v druhu pozemku  zastavěná   plocha   a   nádvoří  se st a vbou, se společným účelem jejich využití. V jednotném funkčním celku může být i více pozemků druhu pozemku  zastavěná   plocha   a   nádvoří .“ Z definice JFC jednozn a čně vyplývá jeden účel využití v JFC, nemůže zde být více hl a vních st a veb. Bohužel „Komentář MF ČR k určení indexu polohy podle přílohy č. 3, t a bulk a  č. 3  a  4“ v odst.5) určuje postup pro ocenění pozemku (POZOR - nikoliv st a vby), kde předpokládá v JFC více hl a vních st a veb, pro které nelze určit jeden účel užití. To je  a le v rozporu z definicí v ZOM. Dle mého názoru se v tom příp a dě nejedná o JFC,  a le o jednotlivé pozemky (nebo pozemek) s více st a vb a mi rozdílného využití. Tyto st a vby by se tedy logicky měly ocenit rozdílným koeficientem pp. V příloze č. 3, t a bulk a  č. 3  a  4“ je zn a k č.1 n a zván „Druh  a  účel užití st a vby“,  a le m a toucí je zde popis pásm a  „Druh hl a vní st a vby v jednotném funkčním celku“. Podle popisu  a le nemohu z ocenění vyloučit st a vební pozemky s jednou nebo více st a vb a mi, které netvoří žádný funkční celek. Řešení 2 a ): Pozemek tedy ocením dle „Komentáře MF ČR k určení indexu polohy podle přílohy č. 3, t a bulk a  č. 3  a  4“ odst.4, příp.5). Jednotlivé st a vby ocením příslušným koeficientem pp dle jejich skutečného účelu užití. Řešení 2b): Pokud se jedná o soubor pozemků s více hl a vními st a vb a mi (n a př. větší tovární  a reál), lze ve většině příp a dů vymezit několik JFC (tedy vždy hl a vní st a vbu  a  k tomu příslušný soubor pozemků), k a ždý s jiným společným účelem jejich využití. Oceňov a cí softw a re NemK a lk umí ob a  typy výpočtů řešit jednoduše  a  eleg a ntně přímo ve formuláři st a veb, není třeb a  komplikov a t výpočty něj a kým z a dáváním d a lších částí posudku. N a še diskusní fórum neslouží k řešení příp a dných nedost a tků jiných oceňov a cích softw a re. Sn a d je odpověď vyčerpáv a jící i přes existující rozpory mezi ZOM  a  jeho prováděcí vyhláškou. Josef Sl a víček Dobrý den kolegové, Diskutov a ný problém ještě rozšiřuji o rozdíl mezi funkčním celkem  a  jednotným funkčním celkem. Zároveň připojuji vyjádření p a ní ing. Scholzové k dot a zům n a  toto tém a . Předem děkuji z a  názory  a  příspěvky Zdeněk Tomíček Dot a z n a  ing. Scholzovou: Dobrý den p a ní inženýrko, Dovoluji si n a  Vás obrátit s odborným dot a zem, který se týká ocenění pozemků, který vyplynul z diskuse zn a lců v Libereckém kr a ji. Problém se týká ocenění pozemku v Pr a ze. Předpokl a d: 1. Jedná se o pozemek v obci, která má cenovou m a pu  a  oceňov a ný pozemek je ve skupině s vyzn a čenou cenou. 2. Pozemek je dle skutečnosti z a hr a dou u rodinného domu. Přístup n a  pozemek je pouze přes z a st a věný pozemek s rodinným domem. 3. St a vební pozemek  a  z a hr a d a  nem a jí stejného vl a stník a . 4. Dle § 27 se oceňují st a vební pozemky podle cenové m a py. Zdůr a zňuji st a vební pozemky, které jsou specifikovány v zákoně 151/1997 Sb., v § 9 - členění pozemků. V tomto § jsou st a vebními pozemky kromě jiných podle písmen a   a ) odst a vec 2 pozemky ch a r a kteru z a hr a dy  a  ost a tní ploch, které tvoří Jednotný funkční celek se st a vbou  a  pozemkem evidov a ným v KN v druhu pozemku  zastavěná   plocha   a   nádvoří   a  jsou ve vl a stnictví stejného subjektu. Dot a z k problem a tice: Pokud není pozemek v soul a du s § 9 zákon a  st a vebním pozemkem (není splněno vl a stnictví), oceňuje se pozemek dle § 27 vyhlášky. Předem děkuji z a  odpověď. Zdeněk Tomíček Předsed a  sekce KSZ Region Ještěd Liberec Odpověď: Podle st a vebního zákon a  v z a st a věném území obce mohou být pouze z a st a věné pozemky  a  z a st a vitelné plochy. Jsou to tedy pozemky, n a  kterých lze umístit st a vbu, pokud t a m už nestojí. pokud by pozemek nebyl v cenové m a pě, oceňov a l by se j a ko funkční celek podle § 32/2. Ocenění je stejné j a ko u JFC, má stejné využití. Podle ust a novení § 9 zákon a  o oceňování m a jetku se pozemek ocení násobkem výměry pozemku  a  ceny z a  m2 uvedené v cenové m a pě, kterou vyd a l a  obec. Zn a lci nepřísluší rozhodov a t o tom, zd a  obec z a hrnul a  pozemek do cenové m a py oprávněně či neoprávněně. Toto rozhodování přísluší pouze obci  a  proto při pochybnostech o oprávněnosti z a ř a zení pozemku do cenové m a py obce musí zn a lec postupov a t podle § 27 odst. 4 vyhlášky. S pozdr a vem Ing. Vl a st a  Scholzová vedoucí oddělení Legisl a tiv a   a  metodik a  oceňování m a jetku JEN OKR A JOVĚ K NÍŽE UVEDENÉ DISKUZI, KTEROU JSEM DNES ČETL A , (netýká se cenových m a p, s těmi nemám zkušenosti, ty jsem neřešil a ),  a le jen všeobecně k jedné odpovědi uvedené níže - cituji "...." "Podle st a vebního zákon a  v z a st a věném území obce mohou být pouze z a st a věné pozemky  a  z a st a vitelné plochy. Jsou to tedy pozemky, n a  kterých lze umístit st a vbu, pokud t a m už nestojí. " z pr a xe mohu uvést, že vždy tomu t a k není, postup vymezení z a st a věného území obce st a novuje st a vební zákon, odvíjí se od "intr a vilánu" což je z a st a věné území k roku 1966  a  zde v oddobí od roku 1966 mohly n a st a t v území zás a dní změny,  a le zpr a cov a tel územního plánu tuto zás a du musí respektov a t, i když se st a l a  při vymezování intr a vilánu chyb a  nebo z a  období od roku 1966 území dozn a lo podst a tných změn. Znám územní plány, kde jsou nez a st a věné  a  nez a st a vitelné plochy (druh pozemku ost a tní  plocha ) ve vymezeném "souč a sně z a st a věném území" i "z a st a věném území", někdy se i vymezí  plocha  z a hr a d u níž regul a tiv nepřipustí st a vby..... - (mimo jiné n a stává i problém n a př. při nemožnosti použití § 32 odst.4 v ZÚ)....... Měnit "intr a vilán" je složité, zde se sn a d jednou dočkáme, že metodik a  vymezování z a st a věných území bude "moudřejší" ???? to jen n a  "okr a j",protože diskuze byl a  spíše z a měřen a  n a  cenové m a py J.D. N a r a zil a  jsem n a  tuto situ a ci - pozemek veden v KN v druhu trv a lý tr a vní porost je pl a tným územním plánem obce vymezen j a ko  plocha  veřejného prostr a nství - komunik a ce. Pozemek je tedy určen územním plánem k z a st a vění inženýrskou st a vbou § 9 odst. 4 vyhlášky ve znění 199/2014. Ve vyhlášce ve znění 441/2013 do 1.10.2014 nebyl problém - tehdy § 9 odst. 3 říká "....... je cen a  určená podle § 4 vynásobená koeficientem 0,30.....". Ve znění od 1.10.2014 (199/2014) je vš a k v § 9 odst. 4 uvedeno ".......je cen a  určená podle § 4 odst. 1, vynásobená koeficientem 0,30.....". T a dy n a sává problém, že nelze použít § 4 odst. 3  a  pozemek ocenit j a ko komunik a ci. Došl a  jsem k závěru, že při použití § 4 odst. 1 v indexu polohy dám druh hl a vní st a vby - inženýrské st a vby,  a  pozemek ocením t a kto. Protože je mě trochu divné proč to bylo do novely vyhlášky t a kto doplněno, prosím kolegy, kteří se s touto situ a cí setk a li, o jejich názor j a k tyto pozemky ocenit. Trochu to postrádá logiku, protože oceňujeme jin a k, než kdyby t a  komunik a ce již existov a l a   a  popříp a dě n a  ni bylo vydáno územní rozhodnutí. Iv a  Brykn a rová i.brykn a rov a @sezn a m.cz Ocenění pozemku dle cenové m a py Mám n a  věc trochu jiný názor než koleg a  B a rtoš. přesné znění části zák.151/1997 Sb: ..... "§ 9 Členění pozemků (1) Pro účely oceňování se pozemky člení n a   a ) st a vební pozemky, kterými jsou 1. nez a st a věné pozemky evidov a né v k a t a stru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vyd a ným územním rozhodnutím22), regul a čním plánem23), veřejnoprávní smlouvou n a hr a zující územní rozhodnutí24), nebo územním souhl a sem25) určeny k z a st a vění; je-li zvláštním předpisem st a noven a  nejvyšší přípustná z a st a věnost pozemku, je st a vebním pozemkem pouze část odpovíd a jící přípustnému limitu určenému k z a st a vění," ..... POZOR : to že pozemek z a hr a dy se v územním plánu n a chází v z a st a vitelné ploše ještě nezn a mená, že se jedná o st a vební pozemek. Definice st a vebního pozemku zákon a  o oceňování m a jetku dle § 9 odst.(1) a  1. je rozšířená definice st a vebního pozemku ve st a vebním zákonu č.183/2006 Sb.  A  z a st a vitelná  plocha  není ještě st a vební pozemek, tedy vymezený  a  určený k umístění st a vby. Závěr: Pozemek z a hr a dy ve funkčním celku u RD jiného vl a stník a  skutečně nelze ocenit dle pl a tné cenové m a py,  a le pouze dle § 32 příslušné prováděcí vyhlášky zákon a  č.151/1997 Sb. Bohužel, n a př. při prodeji vl a stníku z a hr a dy vl a stníku RD ocením dle § 32 vyhlášky  a  druhý den, kdy se vl a stník RD  a  pozemku st a ne i vl a stníkem z a hr a dy musím stejný pozemek ocenit dle cenové m a py. Nemá žádný smysl zde hled a t něj a kou logiku či v a zbu k trhu s nemovitostmi. Mimo jiné i proto n a př. mezinárodní oceňov a cí st a nd a rdy z a ř a zují ocenění dle zákon a  č.151/157 Sb. do st a nd a rdu č.2, tedy netržní typ ocenění. Josef Sl a víček
Spolek soudních znalců České republiky

login
genet:0.092