Spolek soudních znalců České republiky


Vyhledávání výrazu 'cena pozemku neoceněného v cenové mapě':

Územní plány Kraj Liberec Mapo v á aplikace - přehled sta v u  v eškerých územních plánů Libereckého kraje Připra v ili jsme pro naše členy odkaz kompletní přehled ÚP kraje Liberec (žluté body  v   mapě  Libereckého kraje u obcí značí akti v ní informace,  texto v é a mapo v é podklady příslušného územního plánu se po rozkliknutí ote v řou  v  no v ém okně)   v stup do mapo v ého podkladu zde Ocenění pro SPÚ ČR Diskusní a informační blok je určen  v ýhradně pro znalce, spolupracující pro Státní pozemko v ý úřad ČR. Ote v řen bude po 15.říjnu 2013 bude sloužit pro odbornou spolupráci a sjednocení problematiky oceňo v ání pozemků  v  úro v ni ceny ob v yklé, nikoli v  tedy ceny zjištěné dle pro v áděcího předpisu zákona č.151/1997 Sb. 1) Jak ocenit podle  v yhl.č. 441/2014 Sb. byto v é a nebyto v é jednotky? 2) Problém s oceněním nemo v itosti, kde je  v  celku  v íce hla v ních sta v eb. Jak ocenit podle  v yhl.č. 441/2014 Sb. byto v é a nebyto v é jednotky. Zjistila jsem že KÚ  v  okolí mají  v  e v idenci jen zápisy podle zákona o  v lastnict v í bytů. Z KÚ ,praco v iště Ha v líčků v  Brod mi dokonce sdělil, že ne v í o tom, že by měli pro v ádět změny  v  e v idenci . Podnět k no v ému zápisu spolu v lastnického podílu by musel  v ycházet z no v ého prohlášení  v lastníka. Problém s oceněním nemo v itosti, kde je  v  celku  v íce hla v ních sta v eb. Podle programátora PLUTO-OLT je možné na začátku posudku zadat části posudku , ale  v  různých částech kú, nasta v it ceny pozemků a doplnit  v  těchto částech sta v by, které se na pozemcích nachází. Zajímal by mě názor  v áš názor, protože už mám požada v ek na toto ocenění. Dobrý den kolego v é, Diskuto v aný problém ještě rozšiřuji o rozdíl mezi funkčním celkem a jednotným funkčním celkem. Záro v eň připojuji  v yjádření paní ing. Scholzo v é k dotazům na toto téma. Předem děkuji za názory a příspě v ky Zdeněk Tomíček Dotaz na ing. Scholzo v ou: Dobrý den paní inženýrko, Do v oluji si na  V ás obrátit s odborným dotazem, který se týká ocenění pozemků, který  v yplynul z diskuse znalců  v  Libereckém kraji. Problém se týká ocenění  pozemku   v  Praze. Předpoklad: 1. Jedná se o pozemek  v  obci, která má ceno v ou mapu a oceňo v aný pozemek je  v e skupině s  v yznačenou cenou. 2. Pozemek je dle skutečnosti zahradou u rodinného domu. Přístup na pozemek je pouze přes zasta v ěný pozemek s rodinným domem. 3. Sta v ební pozemek a zahrada nemají stejného  v lastníka. 4. Dle § 27 se oceňují sta v ební pozemky podle  cenové  mapy. Zdůrazňuji sta v ební pozemky, které jsou specifiko v ány  v  zákoně 151/1997 Sb.,  v  § 9 - členění pozemků.  V  tomto § jsou sta v ebními pozemky kromě jiných podle písmena a) odsta v ec 2 pozemky charakteru zahrady a ostatní ploch, které t v oří Jednotný funkční celek se sta v bou a pozemkem e v ido v aným  v  KN  v  druhu  pozemku  zasta v ěná plocha a nád v oří a jsou  v e  v lastnict v í stejného subjektu. Dotaz k problematice: Pokud není pozemek  v  souladu s § 9 zákona sta v ebním pozemkem (není splněno  v lastnict v í), oceňuje se pozemek dle § 27  v yhlášky. Předem děkuji za odpo v ěď. Zdeněk Tomíček Předseda sekce KSZ Region Ještěd Liberec Odpo v ěď: Podle sta v ebního zákona  v  zasta v ěném území obce mohou být pouze zasta v ěné pozemky a zasta v itelné plochy. Jsou to tedy pozemky, na kterých lze umístit sta v bu, pokud tam už nestojí. pokud by pozemek nebyl  v   cenové   mapě , oceňo v al by se jako funkční celek podle § 32/2. Ocenění je stejné jako u JFC, má stejné  v yužití. Podle ustano v ení § 9 zákona o oceňo v ání majetku se pozemek ocení násobkem  v ýměry  pozemku  a ceny za m2 u v edené  v   cenové   mapě , kterou  v ydala obec. Znalci nepřísluší rozhodo v at o tom, zda obec zahrnula pozemek do  cenové  mapy oprá v něně či neoprá v něně. Toto rozhodo v ání přísluší pouze obci a proto při pochybnostech o oprá v něnosti zařazení  pozemku  do  cenové  mapy obce musí znalec postupo v at podle § 27 odst. 4  v yhlášky. S pozdra v em Ing.  V lasta Scholzo v á  v edoucí oddělení Legislati v a a metodika oceňo v ání majetku Problematika pojmu ob v yklá  cena  při ocenění pro Státní pozemko v ý úřad je  v yjasněna no v elou zákona č.503/1997 Sb. Dne 10.9.2013  v yšla  v e sbírce zákonu no v ela č.280/2013 Sb., která mění zákon č.503/2012 Sb. s účinnosti od 1.10.2013. Podstatnou změnou je čl.1 odst. 11, který zní:  V  § 12 se na konci odsta v ce 3 doplňují  v ěty „To neplatí  v  případě, kdy se zemědělské pozemky nacházejí  v  zasta v itelné nebo zasta v ěné ploše obce.  V  tako v ém případě se zemědělské pozemky pře v ádí za cenu ob v yklou.“. Tedy  cena  ob v yklá bez odkazu na zákon 151/1997 Sb. ani odkaz na jeho pro v áděcí  v yhlášku.  V edení SPÚ se rozhodlo, že  v  této sou v islosti bude od účinnosti no v ely  v yžado v at "tržní ocenění" pozemků i  v  případě § 14 a § 20 zákona 503/2013 Sb. Spolu s Ing. Tomíčkem jsme se zúčastnily jednání na SPÚ  v  Praze zejména z dů v odu, aby zadání objedná v ek bylo pro znalce jednoznačné. Zá v ěr jednání je dohoda, že smlu v ní znalci obdrží od 1.10.2013 jasnou objedná v ku s požada v kem na ocenění  pozemku   v  úro v ni ob v yklé ceny. Tedy, bez jakéholi v  požada v ku na ocenění dle 151/1997 Sb (natož na pro v áděcí  v yhlášku), které by bylo matoucí a nejednoznačné.  V edení SPÚ  v zalo od nás na  v ědomí, že  v  případě některých lokalit a některých druhů pozemků bude problematické jednoznačně pro v ést odhad pouze ceny ob v yklé. Předpokládám na úro v ni naší sekce znalců regionu Liberec odborný seminář pro smlu v ní znalce, abychom se sjednotili na postupu pro  v ypraco v ání tohoto typu posudků. Josef Sla v íček Ocenění  pozemku  podle  cenové  mapy. Pozemek zahrady není podle § 9 odst.1a)2 sta v ebním pozemkem (není splněno  v lastnict v í). Pozemek zahrady je podle § 9 odst.1a)1 sta v ebním nezasta v ěným pozemkem určeným k zasta v ění územním plánem. Z tohoto dů v odu se ocení podle  cenové  mapy § 27. Zdeněk Bartoš Ocenění  pozemku  dle  cenové  mapy Mám na  v ěc trochu jiný názor než kolega Bartoš. přesné znění části zák.151/1997 Sb: ..... "§ 9 Členění pozemků (1) Pro účely oceňo v ání se pozemky člení na a) sta v ební pozemky, kterými jsou 1. nezasta v ěné pozemky e v ido v ané  v  katastru nemo v itostí  v  jednotli v ých druzích pozemků, které byly  v ydaným územním rozhodnutím22), regulačním plánem23),  v eřejnoprá v ní smlou v ou nahrazující územní rozhodnutí24), nebo územním souhlasem25) určeny k zasta v ění; je-li z v láštním předpisem stano v ena nej v yšší přípustná zasta v ěnost  pozemku , je sta v ebním pozemkem pouze část odpo v ídající přípustnému limitu určenému k zasta v ění," ..... POZOR : to že pozemek zahrady se  v  územním plánu nachází  v  zasta v itelné ploše ještě neznamená, že se jedná o sta v ební pozemek. Definice sta v ebního  pozemku  zákona o oceňo v ání majetku dle § 9 odst.(1)a 1. je rozšířená definice sta v ebního  pozemku   v e sta v ebním zákonu č.183/2006 Sb. A zasta v itelná plocha není ještě sta v ební pozemek, tedy  v ymezený a určený k umístění sta v by. Zá v ěr: Pozemek zahrady  v e funkčním celku u RD jiného  v lastníka skutečně nelze ocenit dle platné  cenové  mapy, ale pouze dle § 32 příslušné pro v áděcí  v yhlášky zákona č.151/1997 Sb. Bohužel, např. při prodeji  v lastníku zahrady  v lastníku RD ocením dle § 32  v yhlášky a druhý den, kdy se  v lastník RD a  pozemku  stane i  v lastníkem zahrady musím stejný pozemek ocenit dle  cenové  mapy. Nemá žádný smysl zde hledat nějakou logiku či  v azbu k trhu s nemo v itostmi. Mimo jiné i proto např. mezinárodní oceňo v ací standardy zařazují ocenění dle zákona č.151/157 Sb. do standardu č.2, tedy netržní typ ocenění. Josef Sla v íček Narazila jsem na tuto situaci - pozemek  v eden  v  KN  v  druhu tr v alý tra v ní porost je platným územním plánem obce  v ymezen jako plocha  v eřejného prostranst v í - komunikace. Pozemek je tedy určen územním plánem k zasta v ění inženýrskou sta v bou § 9 odst. 4  v yhlášky  v e znění 199/2014.  V e  v yhlášce  v e znění 441/2013 do 1.10.2014 nebyl problém - tehdy § 9 odst. 3 říká "....... je  cena  určená podle § 4  v ynásobená koeficientem 0,30.....".  V e znění od 1.10.2014 (199/2014) je  v šak  v  § 9 odst. 4 u v edeno ".......je  cena  určená podle § 4 odst. 1,  v ynásobená koeficientem 0,30.....". Tady nasá v á problém, že nelze použít § 4 odst. 3 a pozemek ocenit jako komunikaci. Došla jsem k zá v ěru, že při použití § 4 odst. 1  v  indexu polohy dám druh hla v ní sta v by - inženýrské sta v by, a pozemek ocením takto. Protože je mě trochu di v né proč to bylo do no v ely  v yhlášky takto doplněno, prosím kolegy, kteří se s touto situací setkali, o jejich názor jak tyto pozemky ocenit. Trochu to postrádá logiku, protože oceňujeme jinak, než kdyby ta komunikace již existo v ala a popřípadě na ni bylo  v ydáno územní rozhodnutí. I v a Bryknaro v á i.bryknaro v a@seznam.cz Dobrý den kolego v é, do v oluji si se na  v ás obrátit s následujícím problémem při ocenění  pozemku . Předpoklad a  v stupní informace: 1. Jedná se o pozemek  v  obci, která má ceno v ou mapu a oceňo v aný pozemek je  v e skupině s  v yznačenou cenou. 2. Pozemek je dle skutečnosti zahradou u rodinného domu. Přístup na pozemek je pouze přes zasta v ěný pozemek s rodinným domem. 3. Sta v ební pozemek a zahrada nemají stejného  v lastníka. 4. Dle § 27 se oceňují sta v ební pozemky podle  cenové  mapy. Zdůrazňuji sta v ební pozemky, které jsou specifiko v ány  v  zákoně 151/1997 Sb.,  v  § 9 - členění pozemků.  V  tomto § jsou sta v ebními pozemky kromě jiných podle písmena a) odsta v ec 2 pozemky charakteru zahrady a ostatní ploch, které t v oří Jednotný funkční celek se sta v bou a pozemkem e v ido v aným  v  KN  v  druhu  pozemku  zasta v ěná plocha a nád v oří a jsou  v e  v lastnict v í stejného subjektu. Dotaz k problematice: Pokud není pozemek  v  souladu s § 9 zákona sta v ebním pozemkem (není splněno  v lastnict v í), oceňuje se pozemek dle § 27  v yhlášky. Zdeněk Tomíček Zdra v ím kolegy, odpo v ěď MF mi případá jako z pohádky o chytré horákyni.  V  jedné  v ětě znalci nepřísluší rozhodo v at o charakteru  pozemku  pro účely ocenění,  v  druhé  v ětě odkaz na  v yhlášku, jak to má udělat a zdů v odnit. Jedná se o systémo v ý problém, na který by MF mělo dát jednoznačnou odpo v ěď. Pokusil jsem se graficky problematiku rozebrat  v  příloze příspě v ku. Aby to nebylo jednoduché, narazil jsem při tom na další "špek", a to  v  § 32 odst.(1) - Pozemky a jejich části, které podle § 9 odst. 1 písm. a) zákona prokazatelně nejsou pozemky sta v ebními, ale jsou zahrnuty do platného regulačního plánu jako pozemky určené k zasta v ění ...... se ocení cenou podle § 28 odst. 2 nebo 6 a  v ynásobí se koeficientem 0,30 ...... Asi jsem chyběl na nějakém školení, ale toto je jednoznačně definice sta v ebního  pozemku  a ocení se dle § 28 odst.3. Prosím o opra v u, pokud se mýlím. Naštěstí je regulačních plánů minimum, takže se s tím málokdy setkáme. A jen poznámka na okraj k odpo v ědi MF na dotaz Ing. Tomíčka - ne  v ždy lze na  v šechny pozemky  v  zasta v itelné ploše pohlížet jako pozemky, na kterých lze umístit sta v bu. Na tako v ém  pozemku  je pouze přípustná sta v ba za zákonem naprosto jasně daným způsobem. A do té doby nejsou dle zákona č151/1997 po v ažo v ány za pozemky sta v ební a jsou zařazeny do § 32 jako jiné pozemky. Josef Sla v íček P.S. Doporučení pro slabé po v ahy-  v yhnout se ocenění dle  cenové  mapy, nebrat ocenění  pozemku   v  území  v ymezeném regulačním plánem a odmítnou práci na ocenění zemědělského  pozemku , který je předmětem územního nebo sta v ebního řízení podle sta v ebního zákona .... atd. JEN OKRAJO V Ě K NÍŽE U V EDENÉ DISKUZI, KTEROU JSEM DNES ČETLA, (netýká se ceno v ých map, s těmi nemám zkušenosti, ty jsem neřešila), ale jen  v šeobecně k jedné odpo v ědi u v edené níže - cituji "...." "Podle sta v ebního zákona  v  zasta v ěném území obce mohou být pouze zasta v ěné pozemky a zasta v itelné plochy. Jsou to tedy pozemky, na kterých lze umístit sta v bu, pokud tam už nestojí. " z praxe mohu u v ést, že  v ždy tomu tak není, postup  v ymezení zasta v ěného území obce stano v uje sta v ební zákon, od v íjí se od "intra v ilánu" což je zasta v ěné území k roku 1966 a zde  v  oddobí od roku 1966 mohly nastat  v  území zásadní změny, ale zpraco v atel územního plánu tuto zásadu musí respekto v at, i když se stala při  v ymezo v ání intra v ilánu chyba nebo za období od roku 1966 území doznalo podstatných změn. Znám územní plány, kde jsou nezasta v ěné a nezasta v itelné plochy (druh  pozemku  ostatní plocha)  v e  v ymezeném "současně zasta v ěném území" i "zasta v ěném území", někdy se i  v ymezí plocha zahrad u níž regulati v  nepřipustí sta v by..... - (mimo jiné nastá v á i problém např. při nemožnosti použití § 32 odst.4  v  ZÚ)....... Měnit "intra v ilán" je složité, zde se snad jednou dočkáme, že metodika  v ymezo v ání zasta v ěných území bude "moudřejší" ???? to jen na "okraj",protože diskuze byla spíše zaměřena na  cenové  mapy J.D. odpo v ěď: 1) Problematika byto v ých a nebyto v ých jednotek - dle NOZ jsou jednotky upra v eny souběžně  v e d v ou prá v ních režimech - jednak se zacho v á v á pů v odní režim dle zákona 72/1994 Sb. a  v  e v idenci KN jsou i takto zapsány. Bude tomu i nadále, pokud  v lastnící nezmění prohlášení  v lastníka  v  režimu NOZ. KN sám o sobě není oprá v něn zápisy měnit činit tak nebude.  V edle toho budou od 1.1.2014  v znikat jednotky dle NOZ (no v ým prohlášením, smlou v ou o  v ýsta v bě, změnou prohlášení ....), které tak budou zapsány  v   v yznačeny  v  e v idenci KN. POZOR - jednotka dle NOZ je  v ěcí nemo v itou (byt a podíl na společných částech nemo v ité  v ěci jsou  v zájemně spojené a neoddělitelné). Co se týče ocenění (Jak ocenit podle  v yhl.č. 441/2014 Sb. byto v é a nebyto v é jednotky ?), tato "d v oukolejnost" je řešena  v  § 52  v yhl. č.441/2013 Sb: „Ustano v ení této  v yhlášky o jednotce se použijí obdobně i na byt nebo nebyto v ý prostor, které jsou  v ymezeny podle zákona o  v lastnict v í bytů jako jednotka, spolu se s nimi spojeným spolu v lastnickým podílem na společných částech domu, a pokud je s nimi spojeno  v lastnict v í k  pozemku , tak i spolu se spolu v lastnickým podílem na tomto  pozemku .“ 2) Problém s oceněním nemo v itosti, kde je  v  celku (poznámka: ZOM zná pouze pojem jednotný funkční celek)  v íce hla v ních sta v eb. Problém je  v  neexistenci definice pojmu hla v ní sta v ba. Jedná se o dlouhodobou praxí ustálený  v ýraz, zejména  v e spojení se sta v ebním zákonem. „Sta v ba hla v  v ždy sou v isí s funkčním určením sta v ebního  pozemku  a další sta v by souboru sta v eb jsou buď podmiňující nebo doplňko v é, které se sta v bou hla v ní s v ým účelem a umístěním sou v isejí, a které zabezpečují funkčnost sta v by hla v ní (její uži v atelnost) nebo doplňují základní funkci sta v by hla v ní.“ (Citace z Metodického doporučení odboru sta v ebního řádu Ministerst v a pro místní roz v oj). Definice JFC dle zákona č.151/1997 Sb. „Jednotným funkčním celkem se rozumějí pozemky  v  druhu  pozemku  zahrady nebo ostatní plochy, které sou v isle na v azují na pozemek e v ido v aný  v  katastru nemo v itostí  v  druhu  pozemku  zasta v ěná plocha a nád v oří se sta v bou, se společným účelem jejich  v yužití.  V  jednotném funkčním celku může být i  v íce pozemků druhu  pozemku  zasta v ěná plocha a nád v oří.“ Z definice JFC jednoznačně  v yplý v á jeden účel  v yužití  v  JFC, nemůže zde být  v íce hla v ních sta v eb. Bohužel „Komentář MF ČR k určení indexu polohy podle přílohy č. 3, tabulka č. 3 a 4“  v  odst.5) určuje postup pro ocenění  pozemku  (POZOR - nikoli v  sta v by), kde předpokládá  v  JFC  v íce hla v ních sta v eb, pro které nelze určit jeden účel užití. To je ale  v  rozporu z definicí  v  ZOM. Dle mého názoru se  v  tom případě nejedná o JFC, ale o jednotli v é pozemky (nebo pozemek) s  v íce sta v bami rozdílného  v yužití. Tyto sta v by by se tedy logicky měly ocenit rozdílným koeficientem pp.  V  příloze č. 3, tabulka č. 3 a 4“ je znak č.1 naz v án „Druh a účel užití sta v by“, ale matoucí je zde popis pásma „Druh hla v ní sta v by  v  jednotném funkčním celku“. Podle popisu ale nemohu z ocenění  v yloučit sta v ební pozemky s jednou nebo  v íce sta v bami, které net v oří žádný funkční celek. Řešení 2a): Pozemek tedy ocením dle „Komentáře MF ČR k určení indexu polohy podle přílohy č. 3, tabulka č. 3 a 4“ odst.4, příp.5). Jednotli v é sta v by ocením příslušným koeficientem pp dle jejich skutečného účelu užití. Řešení 2b): Pokud se jedná o soubor pozemků s  v íce hla v ními sta v bami (např.  v ětší to v ární areál), lze  v e  v ětšině případů  v ymezit několik JFC (tedy  v ždy hla v ní sta v bu a k tomu příslušný soubor pozemků), každý s jiným společným účelem jejich  v yužití. Oceňo v ací software NemKalk umí oba typy  v ýpočtů řešit jednoduše a elegantně přímo  v e formuláři sta v eb, není třeba kompliko v at  v ýpočty nějakým zadá v áním dalších částí posudku. Naše diskusní fórum neslouží k řešení případných nedostatků jiných oceňo v acích software. Snad je odpo v ěď  v yčerpá v ající i přes existující rozpory mezi ZOM a jeho pro v áděcí  v yhláškou. Josef Sla v íček Jak ocenit podle  v yhl.č. 441/2014 Sb. byto v é a nebyto v é jednotky. Zjistila jsem že KÚ  v  okolí mají  v  e v idenci jen zápisy podle zákona o  v lastnict v í bytů. Z KÚ ,praco v iště Ha v líčků v  Brod mi dokonce sdělil, že ne v í o tom, že by měli pro v ádět změny  v  e v idenci . Podnět k no v ému zápisu spolu v lastnického podílu by musel  v ycházet z no v ého prohlášení  v lastníka. Problém s oceněním nemo v itosti, kde je  v  celku  v íce hla v ních sta v eb. Podle programátora PLUTO-OLT je možné na začátku posudku zadat části posudku , ale  v  různých částech kú, nasta v it ceny pozemků a doplnit  v  těchto částech sta v by, které se na pozemcích nachází. Zajímal by mě názor  v áš názor, protože už mám požada v ek na toto ocenění. Děkuji, s pozdra v em  V aněčko v á. Znalec Pa v el Rejn Páto v a 777 470 01 Česká Lípaokres Česká Lípatelefon: 487523353 - pe v na linka, 604848514 - mobil. e-mail: rkrejn@seznam.cze-mail: rkrejn@seznam.czPro v ádění znaleckých posudků (odhadů) nemo v itostí - pozemků ( v četně lesů, polí, zahrádek aj.) a příslušenst v í, domů, bytů, chat, chalup, hal, skladů, rybníků,  v ěcných břemen atd. Dále pro v ádíme sprá v u S V J (Společenst v í  v lastníků byto v ých jednotek - zejména účetní práce, zajišťo v ání opra v  společných částí domů po dohodě s  v ýborem S V J. Kontakt pí. T v rdíko v á, Antošo v á - stejné číslo na pe v nou linku
Spolek soudních znalců České republiky

login
genet:0.178