Aktuality
close.png, 1,5kB

Vážené kolegyně a kolegové,
prosím o Vaše další náměty a připomínky do pondělí, aby to Zdeněk Tomíček mohl zpracovat a zaslat dalším spolkům pro celostátní jednání v příštím týdnu.
Děkuji, Slavíček

Výchozí teze pro spolupráci znaleckých a expertních spolků
Současný stav komunikace znaleckých a expertních organizací zejména vůči orgánům státní moci je velmi omezený a roztříštěný.
Výhodou by měl být společný postup spolků a shoda na základních řešeních jednotlivých problémů.
Nabízí se dvě základní formy spolupráce -
a) Forma volné spolupráce pomocí deklarace, prohlášení a pod.
Ta se hodí jednorázově, někdo ji musí organizovat a je často zdlouhavá

b) Forma organizovaná na základě zákona – např. zastřešující spolek,
Jedná se o výhodnější formu, organizovanou, schopnou relativně rychle reagovat na vzniklou problematiku (nový zákon o znalcích apod.)
Následující teze zahrnují stručně pouze problematiku bodu b)
- V nejbližší možné době založit dobrovolný „Zastřešující spolek“, který by byl společenstvím sdružujícím pouze profesní spolky znalců, jejichž členové jsou osoby zabývající "se znaleckou činností v jakýchkoliv oborech ve smyslu zákona o znalcích a tlumočnících nebo expertizní činností všech oborů.
- Každý člen (spolek) spolek by vyslal pouze jednoho zástupce, při hlasování jeden hlas.
- Zásadní rozhodnutí by muselo být přijato mni. 80 % hlasů.
- Orgánem je tříčlenné představenstvo (předseda a dva místopředsedové), jednají s orgány státní správy ve věci delegované problematiky, zastupují spolek navenek..
- Rotační princip představenstva, tj. volby jednou za 1-2 roky, max. dvě volební období.
- Delegovaná problematika by byl pouze jeden odsouhlasený okruh (např. nový zákon, nebo odměny nebo jiná problematika )
- Činnost každého svého člena by si jednotlivé spolky financovaly sami, přímé společné náklady (právní apod.) by se odsouhlasily – nutno dopracovat.
- Pro komunikaci mezi spolky vytvořit zjednodušenou verzi webu, využít např. platformu Spolku soudních znalců ČR.
- Jako druhá úroveň spolupráce se nabízí výměna zkušeností mezi spolky (přednášky, semináře, celoživotní vzdělávání, různé databáze, etický kodex apod.)
Cílem tedy je zachovat svobodu jednotlivých spolků a sdružení, ale zároveň schopnost navrhovat a řešit problémy přesahující možnosti jednotlivých spolků. Mít k dispozici jednoduchý a operativní orgán, schopný mluvit a jednat za většinu znaleckých profesí.
Pro námět pro další diskuzi zpracoval:
Josef Slavíček
V Liberci, 9.11.2018

cena stavebního pozemku (vyhledávání)

Spolek soudních znalců České republiky


Vyhledávání výrazu 'cena stavebního pozemku':

Ocenění pro SPÚ ČR Diskusní a informační blok je určen výhradně pro znalce, spolupracující pro Státní pozemkový úřad ČR. Otevřen bude po 15.říjnu 2013 bude sloužit pro odbornou spolupráci a sjednocení problematiky oceňování pozemků v úrovni ceny obvyklé, nikoliv tedy ceny zjištěné dle prováděcího předpisu zákona č.151/1997 Sb. 1) Jak ocenit podle vyhl.č. 441/2014 Sb. bytové a nebytové jednotky? 2) Problém s oceněním nemovitosti, kde je v celku více hlavních staveb. Jak ocenit podle vyhl.č. 441/2014 Sb. bytové a nebytové jednotky. Zjistila jsem že KÚ v okolí mají v evidenci jen zápisy podle zákona o vlastnictví bytů. Z KÚ ,pracoviště Havlíčkův Brod mi dokonce sdělil, že neví o tom, že by měli provádět změny v evidenci . Podnět k novému zápisu spoluvlastnického podílu by musel vycházet z nového prohlášení vlastníka. Problém s oceněním nemovitosti, kde je v celku více hlavních staveb. Podle programátora PLUTO-OLT je možné na začátku posudku zadat části posudku , ale v různých částech kú, nastavit ceny pozemků a doplnit v těchto částech stavby, které se na pozemcích nachází. Zajímal by mě názor váš názor, protože už mám požadavek na toto ocenění. Problematika pojmu obvyklá  cena  při ocenění pro Státní pozemkový úřad je vyjasněna novelou zákona č.503/1997 Sb. Dne 10.9.2013 vyšla ve sbírce zákonu novela č.280/2013 Sb., která mění zákon č.503/2012 Sb. s účinnosti od 1.10.2013. Podstatnou změnou je čl.1 odst. 11, který zní: V § 12 se na konci odstavce 3 doplňují věty „To neplatí v případě, kdy se zemědělské pozemky nacházejí v zastavitelné nebo zastavěné ploše obce. V takovém případě se zemědělské pozemky převádí za cenu obvyklou.“. Tedy  cena  obvyklá bez odkazu na zákon 151/1997 Sb. ani odkaz na jeho prováděcí vyhlášku. Vedení SPÚ se rozhodlo, že v této souvislosti bude od účinnosti novely vyžadovat "tržní ocenění" pozemků i v případě § 14 a § 20 zákona 503/2013 Sb. Spolu s Ing. Tomíčkem jsme se zúčastnily jednání na SPÚ v Praze zejména z důvodu, aby zadání objednávek bylo pro znalce jednoznačné. Závěr jednání je dohoda, že smluvní znalci obdrží od 1.10.2013 jasnou objednávku s požadavkem na ocenění  pozemku  v úrovni obvyklé ceny. Tedy, bez jakéholiv požadavku na ocenění dle 151/1997 Sb (natož na prováděcí vyhlášku), které by bylo matoucí a nejednoznačné. Vedení SPÚ vzalo od nás na vědomí, že v případě některých lokalit a některých druhů pozemků bude problematické jednoznačně provést odhad pouze ceny obvyklé. Předpokládám na úrovni naší sekce znalců regionu Liberec odborný seminář pro smluvní znalce, abychom se sjednotili na postupu pro vypracování tohoto typu posudků. Josef Slavíček Zdravím kolegy, odpověď MF mi případá jako z pohádky o chytré horákyni. V jedné větě znalci nepřísluší rozhodovat o charakteru  pozemku  pro účely ocenění, v druhé větě odkaz na vyhlášku, jak to má udělat a zdůvodnit. Jedná se o systémový problém, na který by MF mělo dát jednoznačnou odpověď. Pokusil jsem se graficky problematiku rozebrat v příloze příspěvku. Aby to nebylo jednoduché, narazil jsem při tom na další "špek", a to v § 32 odst.(1) - Pozemky a jejich části, které podle § 9 odst. 1 písm. a) zákona prokazatelně nejsou pozemky stavebními, ale jsou zahrnuty do platného regulačního plánu jako pozemky určené k zastavění ...... se ocení cenou podle § 28 odst. 2 nebo 6 a vynásobí se koeficientem 0,30 ...... Asi jsem chyběl na nějakém školení, ale toto je jednoznačně definice  stavebního   pozemku  a ocení se dle § 28 odst.3. Prosím o opravu, pokud se mýlím. Naštěstí je regulačních plánů minimum, takže se s tím málokdy setkáme. A jen poznámka na okraj k odpovědi MF na dotaz Ing. Tomíčka - ne vždy lze na všechny pozemky v zastavitelné ploše pohlížet jako pozemky, na kterých lze umístit stavbu. Na takovém  pozemku  je pouze přípustná stavba za zákonem naprosto jasně daným způsobem. A do té doby nejsou dle zákona č151/1997 považovány za pozemky stavební a jsou zařazeny do § 32 jako jiné pozemky. Josef Slavíček P.S. Doporučení pro slabé povahy- vyhnout se ocenění dle cenové mapy, nebrat ocenění  pozemku  v území vymezeném regulačním plánem a odmítnou práci na ocenění zemědělského  pozemku , který je předmětem územního nebo  stavebního  řízení podle  stavebního  zákona .... atd. Ocenění  pozemku  dle cenové mapy Mám na věc trochu jiný názor než kolega Bartoš. přesné znění části zák.151/1997 Sb: ..... "§ 9 Členění pozemků (1) Pro účely oceňování se pozemky člení na a) stavební pozemky, kterými jsou 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím22), regulačním plánem23), veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí24), nebo územním souhlasem25) určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost  pozemku , je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění," ..... POZOR : to že pozemek zahrady se v územním plánu nachází v zastavitelné ploše ještě neznamená, že se jedná o stavební pozemek. Definice  stavebního   pozemku  zákona o oceňování majetku dle § 9 odst.(1)a 1. je rozšířená definice  stavebního   pozemku  ve stavebním zákonu č.183/2006 Sb. A zastavitelná plocha není ještě stavební pozemek, tedy vymezený a určený k umístění stavby. Závěr: Pozemek zahrady ve funkčním celku u RD jiného vlastníka skutečně nelze ocenit dle platné cenové mapy, ale pouze dle § 32 příslušné prováděcí vyhlášky zákona č.151/1997 Sb. Bohužel, např. při prodeji vlastníku zahrady vlastníku RD ocením dle § 32 vyhlášky a druhý den, kdy se vlastník RD a  pozemku  stane i vlastníkem zahrady musím stejný pozemek ocenit dle cenové mapy. Nemá žádný smysl zde hledat nějakou logiku či vazbu k trhu s nemovitostmi. Mimo jiné i proto např. mezinárodní oceňovací standardy zařazují ocenění dle zákona č.151/157 Sb. do standardu č.2, tedy netržní typ ocenění. Josef Slavíček Narazila jsem na tuto situaci - pozemek veden v KN v druhu trvalý travní porost je platným územním plánem obce vymezen jako plocha veřejného prostranství - komunikace. Pozemek je tedy určen územním plánem k zastavění inženýrskou stavbou § 9 odst. 4 vyhlášky ve znění 199/2014. Ve vyhlášce ve znění 441/2013 do 1.10.2014 nebyl problém - tehdy § 9 odst. 3 říká "....... je  cena  určená podle § 4 vynásobená koeficientem 0,30.....". Ve znění od 1.10.2014 (199/2014) je však v § 9 odst. 4 uvedeno ".......je  cena  určená podle § 4 odst. 1, vynásobená koeficientem 0,30.....". Tady nasává problém, že nelze použít § 4 odst. 3 a pozemek ocenit jako komunikaci. Došla jsem k závěru, že při použití § 4 odst. 1 v indexu polohy dám druh hlavní stavby - inženýrské stavby, a pozemek ocením takto. Protože je mě trochu divné proč to bylo do novely vyhlášky takto doplněno, prosím kolegy, kteří se s touto situací setkali, o jejich názor jak tyto pozemky ocenit. Trochu to postrádá logiku, protože oceňujeme jinak, než kdyby ta komunikace již existovala a popřípadě na ni bylo vydáno územní rozhodnutí. Iva Bryknarová i.bryknarova@seznam.cz Dobrý den kolegové, Diskutovaný problém ještě rozšiřuji o rozdíl mezi funkčním celkem a jednotným funkčním celkem. Zároveň připojuji vyjádření paní ing. Scholzové k dotazům na toto téma. Předem děkuji za názory a příspěvky Zdeněk Tomíček Dotaz na ing. Scholzovou: Dobrý den paní inženýrko, Dovoluji si na Vás obrátit s odborným dotazem, který se týká ocenění pozemků, který vyplynul z diskuse znalců v Libereckém kraji. Problém se týká ocenění  pozemku  v Praze. Předpoklad: 1. Jedná se o pozemek v obci, která má cenovou mapu a oceňovaný pozemek je ve skupině s vyznačenou cenou. 2. Pozemek je dle skutečnosti zahradou u rodinného domu. Přístup na pozemek je pouze přes zastavěný pozemek s rodinným domem. 3. Stavební pozemek a zahrada nemají stejného vlastníka. 4. Dle § 27 se oceňují stavební pozemky podle cenové mapy. Zdůrazňuji stavební pozemky, které jsou specifikovány v zákoně 151/1997 Sb., v § 9 - členění pozemků. V tomto § jsou stavebními pozemky kromě jiných podle písmena a) odstavec 2 pozemky charakteru zahrady a ostatní ploch, které tvoří Jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v KN v druhu  pozemku  zastavěná plocha a nádvoří a jsou ve vlastnictví stejného subjektu. Dotaz k problematice: Pokud není pozemek v souladu s § 9 zákona stavebním pozemkem (není splněno vlastnictví), oceňuje se pozemek dle § 27 vyhlášky. Předem děkuji za odpověď. Zdeněk Tomíček Předseda sekce KSZ Region Ještěd Liberec Odpověď: Podle  stavebního  zákona v zastavěném území obce mohou být pouze zastavěné pozemky a zastavitelné plochy. Jsou to tedy pozemky, na kterých lze umístit stavbu, pokud tam už nestojí. pokud by pozemek nebyl v cenové mapě, oceňoval by se jako funkční celek podle § 32/2. Ocenění je stejné jako u JFC, má stejné využití. Podle ustanovení § 9 zákona o oceňování majetku se pozemek ocení násobkem výměry  pozemku  a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Znalci nepřísluší rozhodovat o tom, zda obec zahrnula pozemek do cenové mapy oprávněně či neoprávněně. Toto rozhodování přísluší pouze obci a proto při pochybnostech o oprávněnosti zařazení  pozemku  do cenové mapy obce musí znalec postupovat podle § 27 odst. 4 vyhlášky. S pozdravem Ing. Vlasta Scholzová vedoucí oddělení Legislativa a metodika oceňování majetku odpověď: 1) Problematika bytových a nebytových jednotek - dle NOZ jsou jednotky upraveny souběžně ve dvou právních režimech - jednak se zachovává původní režim dle zákona 72/1994 Sb. a v evidenci KN jsou i takto zapsány. Bude tomu i nadále, pokud vlastnící nezmění prohlášení vlastníka v režimu NOZ. KN sám o sobě není oprávněn zápisy měnit činit tak nebude. Vedle toho budou od 1.1.2014 vznikat jednotky dle NOZ (novým prohlášením, smlouvou o výstavbě, změnou prohlášení ....), které tak budou zapsány v vyznačeny v evidenci KN. POZOR - jednotka dle NOZ je věcí nemovitou (byt a podíl na společných částech nemovité věci jsou vzájemně spojené a neoddělitelné). Co se týče ocenění (Jak ocenit podle vyhl.č. 441/2014 Sb. bytové a nebytové jednotky ?), tato "dvoukolejnost" je řešena v § 52 vyhl. č.441/2013 Sb: „Ustanovení této vyhlášky o jednotce se použijí obdobně i na byt nebo nebytový prostor, které jsou vymezeny podle zákona o vlastnictví bytů jako jednotka, spolu se s nimi spojeným spoluvlastnickým podílem na společných částech domu, a pokud je s nimi spojeno vlastnictví k  pozemku , tak i spolu se spoluvlastnickým podílem na tomto  pozemku .“ 2) Problém s oceněním nemovitosti, kde je v celku (poznámka: ZOM zná pouze pojem jednotný funkční celek) více hlavních staveb. Problém je v neexistenci definice pojmu hlavní stavba. Jedná se o dlouhodobou praxí ustálený výraz, zejména ve spojení se stavebním zákonem. „Stavba hlavní vždy souvisí s funkčním určením  stavebního   pozemku  a další stavby souboru staveb jsou buď podmiňující nebo doplňkové, které se stavbou hlavní svým účelem a umístěním souvisejí, a které zabezpečují funkčnost stavby hlavní (její uživatelnost) nebo doplňují základní funkci stavby hlavní.“ (Citace z Metodického doporučení odboru  stavebního  řádu Ministerstva pro místní rozvoj). Definice JFC dle zákona č.151/1997 Sb. „Jednotným funkčním celkem se rozumějí pozemky v druhu  pozemku  zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu  pozemku  zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V jednotném funkčním celku může být i více pozemků druhu  pozemku  zastavěná plocha a nádvoří.“ Z definice JFC jednoznačně vyplývá jeden účel využití v JFC, nemůže zde být více hlavních staveb. Bohužel „Komentář MF ČR k určení indexu polohy podle přílohy č. 3, tabulka č. 3 a 4“ v odst.5) určuje postup pro ocenění  pozemku  (POZOR - nikoliv stavby), kde předpokládá v JFC více hlavních staveb, pro které nelze určit jeden účel užití. To je ale v rozporu z definicí v ZOM. Dle mého názoru se v tom případě nejedná o JFC, ale o jednotlivé pozemky (nebo pozemek) s více stavbami rozdílného využití. Tyto stavby by se tedy logicky měly ocenit rozdílným koeficientem pp. V příloze č. 3, tabulka č. 3 a 4“ je znak č.1 nazván „Druh a účel užití stavby“, ale matoucí je zde popis pásma „Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku“. Podle popisu ale nemohu z ocenění vyloučit stavební pozemky s jednou nebo více stavbami, které netvoří žádný funkční celek. Řešení 2a): Pozemek tedy ocením dle „Komentáře MF ČR k určení indexu polohy podle přílohy č. 3, tabulka č. 3 a 4“ odst.4, příp.5). Jednotlivé stavby ocením příslušným koeficientem pp dle jejich skutečného účelu užití. Řešení 2b): Pokud se jedná o soubor pozemků s více hlavními stavbami (např. větší tovární areál), lze ve většině případů vymezit několik JFC (tedy vždy hlavní stavbu a k tomu příslušný soubor pozemků), každý s jiným společným účelem jejich využití. Oceňovací software NemKalk umí oba typy výpočtů řešit jednoduše a elegantně přímo ve formuláři staveb, není třeba komplikovat výpočty nějakým zadáváním dalších částí posudku. Naše diskusní fórum neslouží k řešení případných nedostatků jiných oceňovacích software. Snad je odpověď vyčerpávající i přes existující rozpory mezi ZOM a jeho prováděcí vyhláškou. Josef Slavíček JEN OKRAJOVĚ K NÍŽE UVEDENÉ DISKUZI, KTEROU JSEM DNES ČETLA, (netýká se cenových map, s těmi nemám zkušenosti, ty jsem neřešila), ale jen všeobecně k jedné odpovědi uvedené níže - cituji "...." "Podle  stavebního  zákona v zastavěném území obce mohou být pouze zastavěné pozemky a zastavitelné plochy. Jsou to tedy pozemky, na kterých lze umístit stavbu, pokud tam už nestojí. " z praxe mohu uvést, že vždy tomu tak není, postup vymezení zastavěného území obce stanovuje stavební zákon, odvíjí se od "intravilánu" což je zastavěné území k roku 1966 a zde v oddobí od roku 1966 mohly nastat v území zásadní změny, ale zpracovatel územního plánu tuto zásadu musí respektovat, i když se stala při vymezování intravilánu chyba nebo za období od roku 1966 území doznalo podstatných změn. Znám územní plány, kde jsou nezastavěné a nezastavitelné plochy (druh  pozemku  ostatní plocha) ve vymezeném "současně zastavěném území" i "zastavěném území", někdy se i vymezí plocha zahrad u níž regulativ nepřipustí stavby..... - (mimo jiné nastává i problém např. při nemožnosti použití § 32 odst.4 v ZÚ)....... Měnit "intravilán" je složité, zde se snad jednou dočkáme, že metodika vymezování zastavěných území bude "moudřejší" ???? to jen na "okraj",protože diskuze byla spíše zaměřena na cenové mapy J.D. Dobrý den kolegové, dovoluji si se na vás obrátit s následujícím problémem při ocenění  pozemku . Předpoklad a vstupní informace: 1. Jedná se o pozemek v obci, která má cenovou mapu a oceňovaný pozemek je ve skupině s vyznačenou cenou. 2. Pozemek je dle skutečnosti zahradou u rodinného domu. Přístup na pozemek je pouze přes zastavěný pozemek s rodinným domem. 3. Stavební pozemek a zahrada nemají stejného vlastníka. 4. Dle § 27 se oceňují stavební pozemky podle cenové mapy. Zdůrazňuji stavební pozemky, které jsou specifikovány v zákoně 151/1997 Sb., v § 9 - členění pozemků. V tomto § jsou stavebními pozemky kromě jiných podle písmena a) odstavec 2 pozemky charakteru zahrady a ostatní ploch, které tvoří Jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v KN v druhu  pozemku  zastavěná plocha a nádvoří a jsou ve vlastnictví stejného subjektu. Dotaz k problematice: Pokud není pozemek v souladu s § 9 zákona stavebním pozemkem (není splněno vlastnictví), oceňuje se pozemek dle § 27 vyhlášky. Zdeněk Tomíček Ocenění  pozemku  podle cenové mapy. Pozemek zahrady není podle § 9 odst.1a)2 stavebním pozemkem (není splněno vlastnictví). Pozemek zahrady je podle § 9 odst.1a)1 stavebním nezastavěným pozemkem určeným k zastavění územním plánem. Z tohoto důvodu se ocení podle cenové mapy § 27. Zdeněk Bartoš Jak ocenit podle vyhl.č. 441/2014 Sb. bytové a nebytové jednotky. Zjistila jsem že KÚ v okolí mají v evidenci jen zápisy podle zákona o vlastnictví bytů. Z KÚ ,pracoviště Havlíčkův Brod mi dokonce sdělil, že neví o tom, že by měli provádět změny v evidenci . Podnět k novému zápisu spoluvlastnického podílu by musel vycházet z nového prohlášení vlastníka. Problém s oceněním nemovitosti, kde je v celku více hlavních staveb. Podle programátora PLUTO-OLT je možné na začátku posudku zadat části posudku , ale v různých částech kú, nastavit ceny pozemků a doplnit v těchto částech stavby, které se na pozemcích nachází. Zajímal by mě názor váš názor, protože už mám požadavek na toto ocenění. Děkuji, s pozdravem Vaněčková. Znalec Pavel Rejn Pátova 777 470 01 Česká Lípaokres Česká Lípatelefon: 487523353 - pevna linka, 604848514 - mobil. e-mail: rkrejn@seznam.cze-mail: rkrejn@seznam.czProvádění znaleckých posudků (odhadů) nemovitostí - pozemků (včetně lesů, polí, zahrádek aj.) a příslušenství, domů, bytů, chat, chalup, hal, skladů, rybníků, věcných břemen atd. Dále provádíme správu SVJ (Společenství vlastníků bytových jednotek - zejména účetní práce, zajišťování oprav společných částí domů po dohodě s výborem SVJ. Kontakt pí. Tvrdíková, Antošová - stejné číslo na pevnou linku
Spolek soudních znalců České republiky

login
genet:0.107