Vyhlášky pro rok 2023 a info o zprovoznění dálkové evidence posudků

se nachází v sekci
https://www.znalcijested.cz/vybrana-legislativa.html

Seminář Liberec listopad 2022 záznam v PDF

Nachází s sekci "Vzdělávání pro členy", text přednášek

Ilustrační vzor posudku a vzor smlouvy se zadavatelem rok 2021

se nachází v sekci aktuality pro členy, vybraná legislativa
http://www.znalcijested.cz/vybrana-legislativa.html

Přihlášení pro znalce

jednotný funkční celek (vyhledávání)

Laická
veřejnost

Odborná
veřejnost

Registr
nemovitostí

Aktuality
pro členy

Vzdělávání
pro členy

Konference
pro členy

Vyhledávání výrazu 'jednotný funkční celek':

ZÁKLADNÍ USTANOVENÍ Článek 1 Název a sídlo Název organizace: Komora soudních znalců České republiky, o. s. (KSZ ČR, o. s. – dále jen „Komora“) Sídlo komory: 190 00 Praha 9, Prosecká 74 Článek 2 Právní poměry Členství v komoře je otevřené pro všechny znalce (fyzické i právnické osoby) České republiky uvedené v příslušných seznamech Ministerstva spravedlnosti ČR. Právní subjektivitu má Komora jako celek a jednotlivé sekce komory. Článek 3 Územní působnost Komora vyvíjí svou činnost na území České republiky, přitom územně spolupracuje i se zahraničními profesními sdruženími s podobnou strukturou a zaměřením. Článek 4 Činnost komory V zájmu plnění úkolů a cílů uvedených v úvodním ustanovení vyvíjí komora výchovnou a informační činnost. V souladu s platnými právními předpisy vyvíjí i činnost vydavatelskou, nakladatelskou, pedagogickou a organizační zaměřenou na výchovu, vzdělávání a informovanost svých členů. Dobrý den kolegové, je vidět, že je potřeba se na problém podívat z nadhledu a s humorem. Protože si nemohu dovolit se řídit radou kolegy Slavíčka, tak se snažím se jednotlivými § prokousávat. Nevím jestli jsem taky nenarazil na paradoxní situaci a prosím o případné rozšíření mé nevědomosti. Pokud budu vycházet s již citovaného § 9, zákona, tak v odstavci 3 je stavebním pozemkem: 3. pozemky skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí. V tomto odstavci již není požadován jednotný funkční celek . Z toho mi vyplývá, že v obci s cenovou mapou budu pozemek, na kterém je postavena nemovitost cizího vlastníka oceňovat podle § 27. Pozemek, který je ve funkční m celku s touto nemovitostí (ne jednotný funkční celek ) potom musím ocenit podle § 32, odstavec 2, protože se nejedná o stavební pozemek ve smyslu § 9, zákona 151/1997 Sb. Pomozte mi odhalit logiku. Dík Zdeněk Tomíček Dobrý den kolegové, dovoluji si se na vás obrátit s následujícím problémem při ocenění pozemku. Předpoklad a vstupní informace: 1. Jedná se o pozemek v obci, která má cenovou mapu a oceňovaný pozemek je ve skupině s vyznačenou cenou. 2. Pozemek je dle skutečnosti zahradou u rodinného domu. Přístup na pozemek je pouze přes zastavěný pozemek s rodinným domem. 3. Stavební pozemek a zahrada nemají stejného vlastníka. 4. Dle § 27 se oceňují stavební pozemky podle cenové mapy. Zdůrazňuji stavební pozemky, které jsou specifikovány v zákoně 151/1997 Sb., v § 9 - členění pozemků. V tomto § jsou stavebními pozemky kromě jiných podle písmena a) odstavec 2 pozemky charakteru zahrady a ostatní ploch, které tvoří Jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří a jsou ve vlastnictví stejného subjektu. Dotaz k problematice: Pokud není pozemek v souladu s § 9 zákona stavebním pozemkem (není splněno vlastnictví), oceňuje se pozemek dle § 27 vyhlášky. Zdeněk Tomíček Dobrý den kolegové, Diskutovaný problém ještě rozšiřuji o rozdíl mezi funkční m celkem a jednotný m funkční m celkem. Zároveň připojuji vyjádření paní ing. Scholzové k dotazům na toto téma. Předem děkuji za názory a příspěvky Zdeněk Tomíček Dotaz na ing. Scholzovou: Dobrý den paní inženýrko, Dovoluji si na Vás obrátit s odborným dotazem, který se týká ocenění pozemků, který vyplynul z diskuse znalců v Libereckém kraji. Problém se týká ocenění pozemku v Praze. Předpoklad: 1. Jedná se o pozemek v obci, která má cenovou mapu a oceňovaný pozemek je ve skupině s vyznačenou cenou. 2. Pozemek je dle skutečnosti zahradou u rodinného domu. Přístup na pozemek je pouze přes zastavěný pozemek s rodinným domem. 3. Stavební pozemek a zahrada nemají stejného vlastníka. 4. Dle § 27 se oceňují stavební pozemky podle cenové mapy. Zdůrazňuji stavební pozemky, které jsou specifikovány v zákoně 151/1997 Sb., v § 9 - členění pozemků. V tomto § jsou stavebními pozemky kromě jiných podle písmena a) odstavec 2 pozemky charakteru zahrady a ostatní ploch, které tvoří Jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří a jsou ve vlastnictví stejného subjektu. Dotaz k problematice: Pokud není pozemek v souladu s § 9 zákona stavebním pozemkem (není splněno vlastnictví), oceňuje se pozemek dle § 27 vyhlášky. Předem děkuji za odpověď. Zdeněk Tomíček Předseda sekce KSZ Region Ještěd Liberec Odpověď: Podle stavebního zákona v zastavěném území obce mohou být pouze zastavěné pozemky a zastavitelné plochy. Jsou to tedy pozemky, na kterých lze umístit stavbu, pokud tam už nestojí. pokud by pozemek nebyl v cenové mapě, oceňoval by se jako funkční celek podle § 32/2. Ocenění je stejné jako u JFC, má stejné využití. Podle ustanovení § 9 zákona o oceňování majetku se pozemek ocení násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Znalci nepřísluší rozhodovat o tom, zda obec zahrnula pozemek do cenové mapy oprávněně či neoprávněně. Toto rozhodování přísluší pouze obci a proto při pochybnostech o oprávněnosti zařazení pozemku do cenové mapy obce musí znalec postupovat podle § 27 odst. 4 vyhlášky. S pozdravem Ing. Vlasta Scholzová vedoucí oddělení Legislativa a metodika oceňování majetku odpověď: 1) Problematika bytových a nebytových jednotek - dle NOZ jsou jednotky upraveny souběžně ve dvou právních režimech - jednak se zachovává původní režim dle zákona 72/1994 Sb. a v evidenci KN jsou i takto zapsány. Bude tomu i nadále, pokud vlastnící nezmění prohlášení vlastníka v režimu NOZ. KN sám o sobě není oprávněn zápisy měnit činit tak nebude. Vedle toho budou od 1.1.2014 vznikat jednotky dle NOZ (novým prohlášením, smlouvou o výstavbě, změnou prohlášení ....), které tak budou zapsány v vyznačeny v evidenci KN. POZOR - jednotka dle NOZ je věcí nemovitou (byt a podíl na společných částech nemovité věci jsou vzájemně spojené a neoddělitelné). Co se týče ocenění (Jak ocenit podle vyhl.č. 441/2014 Sb. bytové a nebytové jednotky ?), tato "dvoukolejnost" je řešena v § 52 vyhl. č.441/2013 Sb: „Ustanovení této vyhlášky o jednotce se použijí obdobně i na byt nebo nebytový prostor, které jsou vymezeny podle zákona o vlastnictví bytů jako jednotka, spolu se s nimi spojeným spoluvlastnickým podílem na společných částech domu, a pokud je s nimi spojeno vlastnictví k pozemku, tak i spolu se spoluvlastnickým podílem na tomto pozemku.“ 2) Problém s oceněním nemovitosti, kde je v celku (poznámka: ZOM zná pouze pojem jednotný funkční celek ) více hlavních staveb. Problém je v neexistenci definice pojmu hlavní stavba. Jedná se o dlouhodobou praxí ustálený výraz, zejména ve spojení se stavebním zákonem. „Stavba hlavní vždy souvisí s funkční m určením stavebního pozemku a další stavby souboru staveb jsou buď podmiňující nebo doplňkové, které se stavbou hlavní svým účelem a umístěním souvisejí, a které zabezpečují funkčnost stavby hlavní (její uživatelnost) nebo doplňují základní funkci stavby hlavní.“ (Citace z Metodického doporučení odboru stavebního řádu Ministerstva pro místní rozvoj). Definice JFC dle zákona č.151/1997 Sb. „ Jednotný m funkční m celkem se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V jednotném funkční m celku může být i více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří.“ Z definice JFC jednoznačně vyplývá jeden účel využití v JFC, nemůže zde být více hlavních staveb. Bohužel „Komentář MF ČR k určení indexu polohy podle přílohy č. 3, tabulka č. 3 a 4“ v odst.5) určuje postup pro ocenění pozemku (POZOR - nikoliv stavby), kde předpokládá v JFC více hlavních staveb, pro které nelze určit jeden účel užití. To je ale v rozporu z definicí v ZOM. Dle mého názoru se v tom případě nejedná o JFC, ale o jednotlivé pozemky (nebo pozemek) s více stavbami rozdílného využití. Tyto stavby by se tedy logicky měly ocenit rozdílným koeficientem pp. V příloze č. 3, tabulka č. 3 a 4“ je znak č.1 nazván „Druh a účel užití stavby“, ale matoucí je zde popis pásma „Druh hlavní stavby v jednotném funkční m celku“. Podle popisu ale nemohu z ocenění vyloučit stavební pozemky s jednou nebo více stavbami, které netvoří žádný funkční celek . Řešení 2a): Pozemek tedy ocením dle „Komentáře MF ČR k určení indexu polohy podle přílohy č. 3, tabulka č. 3 a 4“ odst.4, příp.5). Jednotlivé stavby ocením příslušným koeficientem pp dle jejich skutečného účelu užití. Řešení 2b): Pokud se jedná o soubor pozemků s více hlavními stavbami (např. větší tovární areál), lze ve většině případů vymezit několik JFC (tedy vždy hlavní stavbu a k tomu příslušný soubor pozemků), každý s jiným společným účelem jejich využití. Oceňovací software NemKalk umí oba typy výpočtů řešit jednoduše a elegantně přímo ve formuláři staveb, není třeba komplikovat výpočty nějakým zadáváním dalších částí posudku. Naše diskusní fórum neslouží k řešení případných nedostatků jiných oceňovacích software. Snad je odpověď vyčerpávající i přes existující rozpory mezi ZOM a jeho prováděcí vyhláškou. Josef Slavíček

Spolek soudních znalců České republiky

login

genet:0.088